Immobilienkredit ohne Eigenkapital: Möglichkeiten realistisch prüfen.

Ist ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital in Österreich möglich?

Eine Finanzierung ohne eigene Mittel ist nicht grundsätzlich ausgeschlossen, aber anspruchsvoller als eine Finanzierung mit Eigenkapital. Banken entscheiden immer anhand des Einzelfalls. Ein stabiles und ausreichend hohes Einkommen, ein gut bewertbares Objekt, eine tragfähige Haushaltsrechnung und zusätzliche Sicherheiten können die Prüfung unterstützen. Eine Zusage lässt sich daraus jedoch nicht ableiten.

100-Prozent- oder 110-Prozent-Finanzierung?

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung wird üblicherweise der Kaufpreis finanziert; Kaufnebenkosten und Reserve werden selbst getragen. Eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung umfasst zusätzlich zumindest einen Teil der Nebenkosten. Weil die Kreditsumme dann über dem Kaufpreis liegen kann, sind Risiko und Anforderungen an Einkommen, Bonität und Sicherheiten meist höher.

Welche Faktoren prüft die Bank besonders genau?

Maßgeblich ist, ob Zinsen und Rückzahlung langfristig leistbar bleiben und die Finanzierung ausreichend besichert ist. Die Bank bewertet dabei nicht nur das aktuelle Einkommen, sondern das gesamte wirtschaftliche Bild.

• Stabiles, nachweisbares Haushaltsnettoeinkommen und sichere Beschäftigung
• Kaufpreis im Verhältnis zum von der Bank ermittelten Immobilienwert
• Bestehende Kredite, Leasingraten, Unterhalt und laufende Haushaltskosten
• Alter, Laufzeit, Zinsrisiko und finanzielle Reserve
• Zusätzliche Sicherheiten oder ein zweiter Kreditnehmer

Was gilt nach dem Ende der KIM-Verordnung?

Die KIM-Verordnung ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Für solide Wohnimmobilienkredite bleiben die von FMA und OeNB genannten Richtwerte dennoch wichtige Orientierung: grundsätzlich höchstens 90 Prozent Beleihungsquote, höchstens 40 Prozent Schuldendienstquote und höchstens 35 Jahre Laufzeit. Begründete Abweichungen können möglich sein; daraus entsteht aber kein Anspruch auf Finanzierung.

So können Sie Ihre Ausgangslage verbessern

Auch kleinere Eigenmittel können helfen, wenn sie gezielt für Nebenkosten oder als Reserve eingesetzt werden. Wichtig ist eine nachvollziehbare Vorbereitung, bevor ein verbindliches Kaufanbot abgegeben wird.

• Haushaltsrechnung vollständig und realistisch erstellen
• Nebenkosten und notwendige Investitionen separat kalkulieren
• Einkommens- und Objektunterlagen vollständig vorbereiten
• Bestehende kurzfristige Verbindlichkeiten möglichst reduzieren
• Förderungen des jeweiligen Bundeslands frühzeitig prüfen

Wann ist eine Vollfinanzierung eher nicht sinnvoll?

Wenn die monatliche Rate nur knapp leistbar ist, keine Rücklage für Reparaturen oder Einkommensausfälle bleibt oder der Kaufpreis deutlich über dem vorsichtig ermittelten Objektwert liegt, kann eine Vollfinanzierung ein zu hohes Risiko darstellen. Eine niedrigere Rate durch längere Laufzeit löst das Grundproblem nicht automatisch, weil dadurch die Gesamtkosten steigen können.

Häufige Fragen